近日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了9月70大城市房?jī)r(jià)變動(dòng)情況數(shù)據(jù)。照例，我們來(lái)看看大武漢：新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.1%，二手房?jī)r(jià)格同比上漲14%。

這兩個(gè)數(shù)據(jù)可以反向推導(dǎo)出一個(gè)結(jié)論：武漢新房和二手房存在價(jià)格剪刀差，實(shí)際剪刀差還要大。所以，到現(xiàn)在，還是「賣(mài)舊買(mǎi)新」的好機(jī)會(huì)。

近期，哥這里積累了不少武漢購(gòu)房者關(guān)于買(mǎi)賣(mài)新房二手房的熱點(diǎn)問(wèn)題，現(xiàn)就問(wèn)題進(jìn)行集中解答。

@sunshine：曉得哥好！我們一家三口，6月剛買(mǎi)了恒大首府！手上還有一張房票，一個(gè)考慮是，再買(mǎi)套小戶型學(xué)區(qū)房（100多萬(wàn)），小孩2019年上小學(xué)；另一個(gè)考慮是，去郊區(qū)比如東西湖買(mǎi)一套小戶型投資，您覺(jué)得哪個(gè)更合適？買(mǎi)學(xué)區(qū)二手房怕買(mǎi)在高點(diǎn)了！

曉得哥：如果選擇學(xué)區(qū)房，只需看它的用途屬性，不用理會(huì)投資回報(bào)，畢竟目前武漢二手房，尤其是較優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房，價(jià)格有點(diǎn)超出預(yù)期了。一旦市場(chǎng)行情冷卻下來(lái)，完全有可能盤(pán)整回落，所以打算買(mǎi)學(xué)區(qū)房的話，有必要觀望一下。

如果考慮投資回報(bào)，在買(mǎi)得到的情況下，肯定新房。你買(mǎi)過(guò)恒大首府，心里就有數(shù)，新房和二手房的價(jià)差，分分鐘有一種“買(mǎi)到即賺到”的感覺(jué)。最終，還是得取決于個(gè)人實(shí)際需求吧。但不論選擇哪一個(gè)，都不用慌張，因?yàn)槟阋呀?jīng)成功上車(chē)。

@雨：現(xiàn)有110㎡唯一自住房，是房改房，無(wú)房貸。想買(mǎi)450萬(wàn)左右的改善房。上班在漢口，有幾個(gè)想法：1，籌錢(qián)5成首付先買(mǎi)，再賣(mài)現(xiàn)住房，交付前租房，還可以投資一套總價(jià)200萬(wàn)左右的房子。前兩年還貸壓力就大了。2，籌錢(qián)5成首付先買(mǎi)，現(xiàn)住房不賣(mài)。不僅要還按揭還要還借來(lái)的錢(qián)，壓力也很大。目前看中了洺悅府、金地悅江時(shí)代、融創(chuàng)融公館的幾個(gè)樓盤(pán)，怎么買(mǎi)比較好？

曉得哥：純粹從投資角度看，現(xiàn)在是「以舊換新」的好時(shí)機(jī)，尤其這類(lèi)房改房、拆遷房之類(lèi)的房子，錯(cuò)過(guò)這一波行情，很可能就不那么容易出手了。而且，現(xiàn)在還能賣(mài)一個(gè)不錯(cuò)的價(jià)格。理論上說(shuō)，兩種方案都可行，方案1能帶來(lái)最大化收益。但實(shí)際操作過(guò)程，可期的收益越大，風(fēng)險(xiǎn)也越大。

過(guò)去多少經(jīng)驗(yàn)已經(jīng)證明：我們的判斷力其實(shí)并不高明。尤其當(dāng)下武漢樓市，不論行情還是政策，都還不明朗。風(fēng)險(xiǎn)總是無(wú)所不在，而且我們也很難捕捉到風(fēng)險(xiǎn)。所以不論怎么樣，要保證現(xiàn)金流。目前市場(chǎng)已經(jīng)瘋狂到極點(diǎn)，此時(shí)反而要理性、保守一點(diǎn)。

對(duì)你來(lái)說(shuō)，先籌到5成首付，買(mǎi)到改善房再說(shuō)吧。之后如果還有能力和精力投資一套房子，那再來(lái)考慮?？紤]自住改善，最重要是方便，其次再考慮具體樓盤(pán)、具體板塊。如果你在漢口工作，建議你關(guān)注一下古田這一片。

@Summer：有一套三房在關(guān)山，老公在金融港上班，孩子一歲；但我明年換工作，光谷、街道口都可以，沒(méi)有那么確定。目前手上一共270萬(wàn)可支配；家里需要三房的大戶型，老人孩子加上老公經(jīng)常加班，老公想買(mǎi)琨瑜府、泛悅城，但不一定買(mǎi)得到；我覺(jué)得可以去試試，但太熱門(mén)的盤(pán)怕買(mǎi)不到，不知道到底該怎么辦？

曉得哥：總價(jià)預(yù)算450萬(wàn)左右的房子，在武漢可選余地很大。只是目前比較難，像剛才你說(shuō)的這兩個(gè)熱門(mén)樓盤(pán)，還得全款優(yōu)先，所以很有可能買(mǎi)不到。如果真的考慮自住，一是不用著急，二是也沒(méi)必要去擠，三是畢竟有一套房子在手。

臨近年底，開(kāi)發(fā)商有回款率考核，也在想盡辦法挖掘全款客戶。但總體來(lái)說(shuō)，全款買(mǎi)房只會(huì)越來(lái)越少。過(guò)了年關(guān)，應(yīng)該會(huì)好一點(diǎn)。

@Xiao：求助！徐東有2套老房子，一套自住，一套出租，老公在光谷上班，我在街道口，考慮到小孩讀書(shū)，想換一套學(xué)區(qū)房。如果賣(mài)掉一套，大概有190萬(wàn)，打算光谷買(mǎi)一套，以后自住，不投資，關(guān)山一帶的樓盤(pán)買(mǎi)到概率大嗎？也擔(dān)心老房子賣(mài)了買(mǎi)不到新房子，還有一種方案，繼續(xù)出租，等五六年后再置換。

曉得哥：從資產(chǎn)升值角度看，現(xiàn)在就應(yīng)該「賣(mài)舊換新」。一，現(xiàn)在市中心老破小漲得很兇，二，現(xiàn)在在售的這一批新房，當(dāng)年地價(jià)并不是非常高，哪怕限價(jià)，開(kāi)發(fā)商也還是有利潤(rùn)，不至于減配太厲害。三，由于限價(jià)，一二手房的有很誘人的價(jià)差。孰好孰差，一目了然。

@聞徽家住后湖，有一套房自住，最近小區(qū)同戶型成交價(jià)370萬(wàn)左右，手上現(xiàn)金100萬(wàn)左右，妻子在光谷上班，每天漢口跑武昌太辛苦，小孩快一周歲，想一次到位換一套大點(diǎn)的學(xué)區(qū)房，既可以解決妻子每天上班奔波，又能解決小孩上學(xué)的問(wèn)題，不知道現(xiàn)在的形勢(shì)二手房置換可不可行，還是再等等看？

曉得哥：任何有關(guān)買(mǎi)房的需求和問(wèn)題，都可以分解主次。目前對(duì)你們來(lái)說(shuō)，最急迫要解決的是“妻子每天上班太奔波太辛苦”，孩子學(xué)區(qū)問(wèn)題反而并不是特別著急。那么，在光谷租一套房子住，這個(gè)問(wèn)題就暫時(shí)解決了。

為什么這么說(shuō)呢？對(duì)你來(lái)說(shuō)，除了馬上從漢口置換到我航次，還可以有兩個(gè)方案：一，現(xiàn)在二手房明顯階段性高位，很多二手房客戶都開(kāi)始觀望了。所以，可以先去光谷租房，再等等看，等二手市場(chǎng)盤(pán)整一番，穩(wěn)定后再置換。哪怕價(jià)格跌了，對(duì)你來(lái)說(shuō)，置換的支付成本反而低。更重要的是，行情穩(wěn)定明朗的時(shí)候，不容易踏空。

二，還是在光谷租房。現(xiàn)在手頭上有100萬(wàn)，如果還能再借一點(diǎn)錢(qián)，也可以先考慮買(mǎi)一套新房，純粹作為投資需求。我們也在想，只要武漢樓市未來(lái)5年還是繼續(xù)向好，單價(jià)2萬(wàn)左右的新房還是值得投資的。關(guān)于學(xué)區(qū)問(wèn)題，未來(lái)公辦的教育資源會(huì)越來(lái)越均衡，再說(shuō)現(xiàn)在民辦資源也這么豐富，孩子讀書(shū)不會(huì)成很大的問(wèn)題。